中国足球竞彩网首页:中国房地产代建行业发展蓝皮书

2020-12-09 17:46:31 cmcre 0

房地产业作为国民经济支柱产业,始终在我国社会经济发展与居民生活中扮演着重要角色。回顾中国房地产市场化改革以来的发展历程,可以看到中国房地产行业正在逐步从粗放经营迈向精细化管理,从数量型增长迈向品质提升与多元化发展,其间涌现出一大批优秀的品牌企业,在规模化、专业化探索中不断前行,成为行业转型升级与创新发展的风向标。部分优秀企业凭借品牌、产品和服务等方面积淀的优势,实现了以品牌与管理输出为主要特征的轻资产化转型,成为行业转型升级的重要代表。

房地产代建作为房地产行业轻资产化的重要方向,其实在我国有一定的发展历史,伴随政策与市场环境的变革,业务的边界、内涵和模式等也呈现出新的时代特征。因此,系统总结梳理中国房地产代建的概念、特征和实践,不仅可以弥补行业研究的空白,对推动行业发展也具有重要意义。

代建即受托代理建设,是建设项目管理领域的一个专业词汇。代建制则是受托代理建设相关的制度安排,指项目管理单位受投资人或业主单位委托负责项目开发建设,建成后交付投资人或使用单位的制度。

建设项目代建需求首先来自政府。政府为了提供公共服务,需要投资建设大量的工程项目,像污水处理厂、垃圾焚烧厂、道路桥梁隧道、学校医院、保障性住房等。很显然,政府直接负责这些项目的规划设计和建设管理过程,既不专业、也没必要,通常的做法是通过公开招标选择私营部门的专业机构作为合作伙伴,代政府进行建设管理,项目建成后移交给运营管理单位或使用单位。早期的代建特指政府投资建设项目代建。

其次是来自市场的自用物业代建需求。比如大型跨国企业、金融机构的全球或地区总部办公楼的代建需求,这些机构已经鲜有自己组建项目管理团队负责自用办公楼项目建设,而是委托给一个专业机构,或购买或新建,新建的话许多要从选址和土地购置开始,建成交付使用后,往往继续委托这些专业机构负责运营管理。

以绿城、万科等为代表的我国领先房地产开发企业,则把代建推向了一个新的高度。除了提供前述两种类型的代建服务外,还探索发展出了为房地产投资者代建的创新模式。即利用自身的品牌、市场和产品优势,以及专业管理、资源整合、价值挖掘和创造等领先能力, 以契约形式向委托方提供房地产开发项目的全过程开发管理服务,包括商业代建和资本代建两种主要模式。其中,商业代建主要服务于专业和投资能力不足的中小型房地产开发企业;资本代建则主要服务于资本市场上希望分享房地产开发利润的机构投资者。

从本书介绍的实践案例中可以看出, 房地产代建的核心,就是提升品质、创造价值。 领先房地产开发企业提供代建服务可以获得三个方面的好处:一是让宝贵的城市土地和房屋空间资源达到了最高最佳的利用,为社会提供了更多高品质的房屋空间资源;二是让非专业或专业能力不足的投资者可以分享到较高的开发利润,降低投资者面临的风险;三是进一步强化、提升了代建企业的市场优势与专业能力,让房地产开发企业有机会从单一的开发商角色,向开发商、运营服务商和基金管理者的综合角色转变。举个简单的例子:高净值人士或机构投资者委托房地产企业开发建设了一个豪华公寓项目,项目建成后投资者继续委托房地产企业负责该公寓物业的运营管理,房地产企业牵头组织的房地产投资信托基金IPO则给初始投资者提供了成功退出的机会。可以预期,随着资本市场上投资者的日趋成熟和理性,领先房地产企业大而强的房地产综合服务商发展逻辑就会越来越清晰。

说到供给侧结构性改革,是我国“十三五”时期经济社会发展的重要工作任务,其本质是提高供给体系的质量和效率,促进产业的转型升级和产品创新提质。而房地产领域供给侧结构性改革的主要任务,就是提升房屋空间的供给质量、提高供给效率和有效性,消化房地产库存,引领需求潮流趋势,不断提高城市人居环境,这也正是近年房地产代建快速发展的重要原因,即以质量提高和服务提升引领需求。因此,促进中国房地产代建行业的发展,让领先的房地产相关企业不断成长,让非专业房地产企业逐渐退出,非常有利于房地产供给侧改革目标的实现。

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